imprimer 22.05.2012
                                                 
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Alors que Berlin commémore cette année les 50 ans de la construction du mur, la capitale allemande continue sans cesse à se modeler un nouveau visage. Ses terrains vagues se transforment en chantier de construction, ses squats sont évacués, ses bars aux licences plus ou moins réglementaires sont fermés... Berlin la sexy s'assagit et son urbanisme, qualifié de sauvage, se civilise : les quartiers changent, leurs habitants aussi.
Tous les cinq ans environ, Berlin se découvre un nouveau quartier à la mode (voir Neukölln, nouvelle égérie des quartiers berlinois (1) ). La conséquence pour le coin nouvellement élu de la ville se répète presque invariablement : une arrivée massive de nouveaux habitants, qui apportent dans leurs valises, leur style de vie et leurs attentes. Ce phénomène, maintes fois éprouvé dans les villes en expansion, se nomme la gentrification. Le terme, défini par la sociologue Ruth Glass en 1964, désigne initialement la réhabilitation physique de vieux quartiers populaires situés en centre-ville et le remplacement de leur population par des catégories sociales plus aisées. Comme exemple célèbre, les urbanistes citent souvent celui d’Harlem à New York. A Berlin, les quartiers de Prenzlauer Berg, de Friedrichschain et de Kreuzberg connaissent ce processus à partir des années 90. Aujourd’hui, c’est l’arrondissement de Neukölln qui témoigne des mutations les plus flagrantes, avec un indicateur incontestable : la hausse des loyers. Neukölln, 23% plus cher Sur son « Gentrification blog », le sociologue et universitaire allemand Andrej Holm donne les chiffres d’une étude réalisée en 2008 par la banque d’investissement IBB (Investitionsbank Berlin) : de 2002 à 2007, les loyers des habitations de Neukölln ont augmenté de 11%, avec un prix au mètre carré atteignant 4,75 euros. En mars 2011, le portail immobilier de location en ligne, immobilienscout24.de, révélait pour le site Internet du quotidien allemand Die Tageszeitung, des chiffres préoccupants : alors que sur la période de 2007 à 2010, la hausse des prix locatifs est en moyenne de 12% à Berlin, le quartier de Neukölln connaît la plus forte augmentation de ses loyers, avec plus de 23% en 3 ans seulement. Le mètre carré se loue désormais à 5,90 euros.
C’est en fait la présence de plusieurs facteurs qui joue sur l’augmentation des prix :
- L’achat d’appartements : Ces deux dernières années, seules 5732 annonces concernant des appartements à louer étaient répertoriées dans le quartier de Neukölln. Trois ans plus tôt, le chiffre atteignait pratiquement le double avec 10 375 annonces par an. Si les appartements se louent de moins en moins dans cet arrondissement berlinois, c’est qu’ils s’achètent de plus en plus. De nombreux investisseurs ou particuliers ont senti la bonne affaire, profitant du prix de vente relativement bas des logements et misant sur une plus value lors de leur revente, ou lors de leur mise en location.
- La rénovation des logements : De nombreux immeubles aux infrastructures vieilles et parfois délabrées sont visés par des rénovations. A Kreuzberg, ces travaux de modernisation ont commencé depuis quelques années déjà, à proximité de la Schlesisches Tor ou encore dans le quartier de la Orianenplatz. A Neukölln, c’est le cas pour les locataires de la Weichselplatzes 8/9 et de la Fuldaer Straße 31/32, dont les logements font l’objet d’une réhabilitation respectant les normes écologiques. Résultat : les habitants sont contraints de vider les lieux ou d’accepter une revalorisation des loyers atteignant parfois près du tiers de la somme initiale. Interrogée par le site Internet du Tageszeitung, une habitante de la Weichselplatz confie que son loyer passera de 470 à 621 euros, après la modernisation de son logement.
- La colocation : Bien que le partage d’un appartement ne leur soit pas exclusivement réservé, ce sont généralement les étudiants ou les jeunes actifs qui optent pour la colocation. Individuellement, la stratégie est payante : environ 300 euros de loyer chacun pour un appartement de 100 à 130 mètres carré. Mais additionnées, les sommes déboursées par les trois ou quatre colocataires équivalent à un loyer compris entre 900 et 1200 euros, des prix relativement élevés dans un quartier comme Neukölln.
Le calcul est simple : une offre locative moindre pour une demande de logements grandissante et la conséquence inévitable des prix qui augmentent. Si certains décident de rester et de protester contre les hausses de loyer provoquées par la modernisation de leurs logements, d’autres n’ont pas le choix. Ne pouvant pas faire face à l’augmentation des loyers, les familles les moins aisées déménagent.
Exode urbain Le SPIEGEL s’est intéressé à ces habitants chassés de leur quartier par le niveau de vie qui augmente. Dans son article « Les victimes de la gentrification : Berlin craint l’expansion de nouvelles banlieues », le journaliste de l’hebdomadaire allemand raconte l’histoire d’une famille forcée de quitter son appartement de Neukölln, pour s’installer dans le Kosmos-Viertel. Cette cité de « Plattenbau », –des grandes barres d’habitations construites en dalles préfabriquées –, a été construite à la fin des années 80 à l’extrême sud-est de Berlin, dans le quartier d’Altglienicke (Treptow-Köpenick). L’article évoque le sort de Kira, jeune collégienne de 14 ans, qui se fait tabasser dans son nouveau lycée et qui a le choix de regarder par sa fenêtre du dixième étage, les pistes d’atterrissage de l’aéroport de Schönefeld ou des champs nus, bordés par une autoroute. Avec un penchant mélodramatique, le journaliste met en cause l’arrivée de « résidents de classe moyenne », de « hipsters » et de « touristes, attirés par d’élogieux articles lus dans la presse internationale » : ce sont eux les responsables de l’éclosion de ces « nouvelles banlieues, qui commencent à ressembler aux terrifiantes cités parisiennes ». Les mots employés sont forts et la situation décrite, alarmiste.
Le résultat d’une enquête de l’institut de sondage Forsa, commandée par le Berliner Zeitung en janvier dernier, vient pourtant appuyer les dires du journaliste : un berlinois sur quatre prévoit de déménager d’ici peu à cause de l’augmentation des loyers. Auteur de l’étude « Monitoring Social City Development 2010 » pour le Sénat berlinois, le sociologue allemand Hartmut Häusserman parle lui d’un « déplacement » vers les périphéries de la ville, qui « doit être stoppé ». L’urbaniste alerte sur le risque de ségrégation dans des zones où l’index de développement est bas, où la présence de problèmes sociaux est forte et les chances de mobilité, très réduites.
Alors que ce phénomène préoccupe de plus en plus habitants et experts, un homme ne semble pas s’en inquiéter. Le maire de Berlin, Klaus Wowereit, déclarait quelques jours après la sortie du sondage, que cette hausse « n’était pas un problème si le niveau des revenus augmentait parallèlement ». Selon lui, ce sont de « vieux réflexes » que de s’alarmer devant l’augmentation des prix locatifs, les habitants de Berlin « doivent s’habituer au fait que leur ville deviendra plus chère dans de nombreux secteurs ». Un discours en décalage avec le mécontentement des Berlinois, qui a monté d’un cran ces derniers mois.
Marion Payet 29 juillet
(Suite de l'article : Berlin gentrifié cherche coupable(s)) A qui le tour ?
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