Immobilier - Berlin attire les investisseurs étrangers

Acheter un bien immobilier en Allemagne demande une bonne maîtrise du cadre juridique

Le niveau élevé des prix immobiliers en France, le niveau encore relativement bas des taux d’intérêts en Allemagne incite de plus en plus de Français à devenir propriétaires d'un bien immobilier allemand. En effet, arrivant de France et a fortiori de Paris, on peut être surpris des prix sur le marché immobilier en Allemagne et plus particulièrement à Berlin, capitale plutôt atypique, où les prix immobiliers sont beaucoup moins chers qu’à Francfort, Hambourg ou Munich. Cependant, le marché immobilier berlinois se développe depuis deux ans. Des investisseurs étrangers, notamment des fonds anglo-saxons investissent de manière croissante et cette tendance se poursuit. Cependant, le taux de propriété, qui atteint 12,5% à Berlin, reste toujours largement au-dessous du niveau fédéral. Aujourd'hui, le mètre carré se négocie entre 800 euros pour un appartement situé dans la périphérie de Berlin-Est et 3000 euros pour des appartements à Berlin-Ouest. L’achat d’un bien immobilier demande une bonne maîtrise du cadre financier et juridique. Si vous projetez l’achat d’un logement en Allemagne, il est important de connaître les différences entre le droit immobilier allemand et français.

En Allemagne, les principales informations juridiques concernant un bien immobilier se trouvent dans le livre foncier (Grundbuch). Il n’y a pas de transfert de propriété sans enregistrement au livre foncier (Grundbucheintragung). Inconnu en France, à l’exception de l’Alsace et de la Moselle, le livre foncier regroupe les droits à la propriété et comprend quatre sections. Dans l´inventaire, le bien immobilier est décrit par sa désignation cadastrale. La section I est réservée à l´inscription du propriétaire. La section II est prévue pour l´inscription des charges foncières (servitudes, usufruits). Les hypothèques et les dettes foncières sont inscrites dans la section III. Les inscriptions au livre foncier produisent à la fois un effet de publicité et un effet constitutif.

Pour l’achat d´un bien immobilier, le BGB (Code Civil allemand) requiert pour le contrat de vente (Kaufvertrag) et le contrat réel portant sur le transfert de propriété (Auflassung) la forme notariée. Contrairement à la pratique française, le notaire allemand ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier, il est impartial et travaille généralement simultanément pour le vendeur et l’acheteur. Par ailleurs, à moins de prévoir une clause dans le contrat de vente, le droit immobilier allemand ne connaît pas de clause suspensive liée à l’obtention du financement de l’acquisition.

Les frais liés à l’acquisition sont les suivants : 3,5% du prix de vente de taxes sur les mutations (Grunderwerbsteuer), 2,6 % à 3,5 % de la valeur fiscale du bien d’impôt foncier (Grundsteuer) 1% du prix de vente de frais de notaire et 0,5% du prix de vente pour l’enregistrement au livre foncier.

Il convient de prendre son temps avant d’opter pour l’acquisition d’un bien immobilier, l’achat contrairement à la location constitue un engagement sur le long terme. Acheter aujourd’hui un logement à Berlin, c’est anticiper l’avenir de cette ville !

Philippe KOCH

Rechtsanwalt / Avocat à la Cour (Paris)

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