Les prix de l'immobilier de la capitale fédérale vont manifestement à contrecourant de celui de la France et du reste de l'Europe. Berlin, au contraire de la plupart des capitales européennes où depuis la crise économique et immobilière les prix stagnent voire diminuent, est à l'aube d'une forte croissance. Explications sur les causes de «l'exception berlinoise ».
En Europe les prix de l'immobilier varient fortement d'une ville à une autre. Les prix ne suivent pas toujours une logique mondialisée. Exemple : aujourd'hui une location à Berlin revient sept fois moins cher qu'une location à Londres.
Les prix de l'immobilier ne prennent pas le chemin de la mondialisation, ils obéissent donc à des logiques locales. Les prix se forment sur une multitude de paramètres différents, l'ajustement entre l'offre de biens et la demande des habitants, l'attractivité d'une ville, la spéculation immobilière etc.
Aujourd’hui à Berlin, les prix sont bas, les fondements du marché immobilier sont sains et la ville rayonne internationalement, elle est devenue la 3ème ville la plus visitée d’Europe. Toutes les conditions sont réunies à Berlin pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à fort potentiel, et nombres de personnes l'ont bien compris.
L'exception berlinoise
Après 1989 on pensait la réunification allemande un moyen de doper le marché berlinois. On constate aujourd'hui malgré les prévisions des promoteurs immobiliers que Berlin reste une ville très bon marché. Malgré son passage au statut de capitale du pays, Berlin n'a pas vu les prix de son immobilier flamber.
Berlin est une exception en Europe de l'ouest, elle est avec Bruxelles l'une des capitales les moins chères, en comparaison à des pays de niveau économique égal. A Bruxelles les loyers sont inférieurs de 60% à Paris et à Berlin, le mètre carré à la location vaut 12 euros par mois en moyenne, et à l'achat 1600 euros par mètre carré en moyenne. Sept fois moins que Londres.
De plus, Berlin se démarque une fois de plus depuis quelques mois ou années en ne suivant nullement les conséquences sur l'immobilier de la spéculation mondialisée. Lorsque les prix augmentaient de façon exponentielle dans toutes les grandes capitales européennes, ceux de Berlin stagnaient et quand aujourd'hui dans un contexte de crise économique beaucoup de ces grandes capitales voient leurs prix de l'immobilier légèrement diminuer ou ne serait-ce que se stabiliser, Berlin commence à voir ses prix augmenter. Toujours est-il que l'immobilier à Berlin reste étonnamment bas.
L'immobilier berlinois est en comparaison au reste de l'Europe l'un des moins chers, il l'est également en comparaison au reste de l'Allemagne. En effet Munich, Hambourg, Dusseldorf ou Francfort sont en moyenne des villes plus chères que Berlin.
La grande ville de l'ouest qu'est Dusseldorf est un bon exemple pour illustrer les différences significatives de prix entre Berlin et le reste de l'Allemagne. Pour cette ville, considérée comme chère en Allemagne l'explication est historique : une bourgeoisie puissante issue du Moyen Age subsiste dans la ville et lui confère son monopole du luxe et a fait naitre de puissantes industries notamment dans les milieux de la publicité, de la télécommunication (Vodafone) et la ville compte aujourd'hui pas loin de 5 000 entreprises étrangères dont 450 américaines et 250 françaises. La spéculation internationale va donc dans le même sens que pour des villes comme Paris et Londres, Dusseldorf reste certes une capitale régionale mais c'est une ville qui est approximativement 4 fois plus chère que Berlin.
Retour sur les causes de ce particularisme
Pour plusieurs raisons, Berlin est aujourd'hui une exception dans le paysage immobilier européen. Dans un premier temps, la raison la plus évidente semble être l'étendue de la ville. La capitale allemande fait 8 fois la taille de Paris et jouit donc d'un marché de l'immobilier pléthorique. On estime aujourd’hui que 1,5 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants dans la capitale. A Londres et à Paris, l'offre est bien moins importante, en bonne logique les prix sont donc beaucoup plus chers.
Autre raison, le type de transaction immobilière. Là où l’économie de l’immobilier à Londres repose essentiellement sur l’acquisition immobilière, les choses sont bien différentes dans la capitale allemande : 90% des berlinois sont locataires, ce qui a permis à la ville d’échapper à la bulle immobilière qui a très lourdement sanctionné le Royaume-Uni et les États-Unis ces derniers mois et années.
Autre explication, Berlin est pauvre. Les statistiques allemandes sur l’économie des régions fédérales le confirment. Le revenu moyen par habitant de cette ville de 3,4 millions d’habitants est de 14.800 euros, soit les deux tiers seulement de celui de Hambourg. Le taux de chômage d'environ 15 % place la ville au dernier rang des Lands allemands.
Avec des slogans tels que « Berlin est pauvre mais sexy », le marketing politique de la municipalité tente de surfer sur cette situation, non sans un certain cynisme vis-à-vis des Berlinois et des Berlinoises en difficultés financières qui ne tirent vraisemblablement aucun plaisir de cette condition. En effet, si la capitale allemande est si bon marché au niveau de l'immobilier c'est parce que Berlin et les berlinois sont pauvres, ainsi ceux-ci ne profitent pas tant de cet avantage immobilier, en revanche les investisseurs institutionnels ou encore les expatriés qui veulent acheter y ont trouvé leur bonheur.
Un nouveau marché florissant : Les Français à Berlin
Berlin affiche des prix au mètre carré qui défient toute concurrence, et ce aussi bien à l’achat qu’à la location des appartements. C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs et les expatriés qui cherchent aujourd’hui une alternative aux villes gagnées par la flambée des prix. Berlin est ainsi devenue une nouvelle destination en vogue pour les expatriés. Si les institutionnels avaient commencé à investir dans l’immobilier à Berlin aux lendemains de la chute du mur, ils sont aujourd'hui abondamment rejoints par des investisseurs particuliers, scandinaves mais aussi britanniques ou français, qui croient beaucoup dans l’immobilier à Berlin.
Ainsi un nombre considérable de Français viennent profiter du marché florissant de l'immobilier dans la capitale allemande. Il existe aujourd'hui un réel business autour de ces Français qui achètent à Berlin, et nombres de sites internet et d'agences immobilières se sont rués sur ce nouveau marché en publiant une multitude de guides pratiques conseillant comment acheter un appartement dans la capitale allemande lorsque l'on est français (puisque le cadre juridique allemand pour acheter diffère du cadre juridique français en de nombreux points).
Investir à Berlin, un horizon favorable
Si aujourd'hui l'immobilier est très abordable à Berlin, les prévisions semblent annoncer du changement. Le manque de constructions neuves dans la ville, associé à la démolition de grands ensembles d'habitations collectives dans l'ancienne partie Est de Berlin, engendrent une baisse de l'offre qui s'avère en conséquence insuffisante pour répondre à la demande. Ainsi des effets de hausse de prix commencent à se faire sentir sur le marché immobilier berlinois et si la construction d'habitats n'accroit pas, cette hausse des prix ne peut aller qu'en augmentant.
Autre élément qui pourrait renforcer cette hausse des prix à venir, le paysage aéroportuaire en cours de mutation à Berlin. La fermeture en octobre 2008 de l'aéroport de Tempelhof et la fermeture à venir de l'aéroport de Tegel prévue pour 2011 laisseront place à un tout nouvel aéroport international, le BBI, Berlin Brandenbourg International, qui sera construit sur le site de Schönefeld et qui pourrait être un tournant important dans la vie économique de Berlin, car de nombreux pôles économiques vont être conçus autour de l'aéroport, et de nouvelles liaisons créées. Ce nouvel aéroport pourrait être enfin un moyen de hisser Berlin au niveau économique des autres capitales européennes. Pour les investisseurs qu'ils soient des particuliers ou des promoteurs immobiliers les perspectives sont intéressantes car cela laisse à penser que les prix immobiliers ont un potentiel de croissance très fort. Pour les berlinois qui devront s'adapter à la hausse des prix, c'est une triste nouvelle qui pourrait s'illustrer par une « gentrification » de la ville, que personne ne souhaite.
Alice Mansion, le 28/07/2010
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L'article aurait été plus crédible avec des chiffres. À Berlin, on achète des logements au prix d'environ 1000 euros le m2.
À Düsseldorf, ville qualifié de chère par le rédacteur, le prix de 2 200 euros/m2 est considéré comme scandaleusement élevé.
À Marseille, on trouve ce prix de 2 200 m2 (particulièrement bas pour une grande ville française) dans un secteur, recordman de France de la pauvreté !
L'augmentation des prix dans l'immobilier mène au désastre économique comme le montre la France, l'Espagne etc.
L'article aura été plus crédible avec des chiffres. À Berlin, on achète des logements au prix d'environ 1000 euros le m2.
À Düsseldorf, ville qualifié de chère par le rédacteur, le prix de 2 200 euros/m2 est considéré comme scandaleusement élevé.
À Marseille, ce prix de 2 200 m2, particulièrement bas pour une grande ville française, se trouve dans le 2e secteur, recordman de France de la pauvreté !
L'augmentation des prix dans l'immobilier mène au désastre économique comme le montre l'exemple de la France, de l'Espagne etc.
Berlin est actuellement en situation de bulle immobilière, comme au début des années 90. Des dizaines de milliers d'appatements sont actuellement utilisés illégalement par les propriétaires en tant que locations saisonnières, ce qui explique la pénurie dans les quartiers à la mode. Il est très probable que cette pratique devienne prochainement illégale, comme c'était le cas jusqu'à 2002. Résultat: des dizaines d'appartements reviendront sur le marché - par ailleurs très encadrés - et les loyers repartiront à la baisse. L'effet de mode s'essoufle également et, effectivement, les créatifs quittent à nouveau la ville pour Hambourg, Cologne, Munich, etc. Bref, si vous voulez investir à Berlin, il est urgent d'attendre et de consulter la grille officielle des loyers - 6 à 7 euros/m2 maximum - et le catalogue des obligations des propriétaires. Il faut rappeler que le revenu moyen à Berlin dépasse à peine le SMIC et que près d'un enfant sur 3 vit de l'aide sociale.
Berlin reste un bon investissement. J´ai lu les autres commentaires mais ne suis pas d´accord que les artistes qui rendaient Berlin intéressant partent - entrainant une baisse des prix locatifs.. pas du tout. Depuis 2010 il y a une hausse du prix du loyer de 13% dans certains quartiers du centre ville. Pour louer un appartement c´est la bataille, a Neukölln, Kreuzberg, Prenzlauer Berg 200 personnes viennent voir un apartement vide. Pour ceux qui pensent investir, venez voir Berlin! Je vous montrerez ce que nous avons. Joanna 0049 30 308 744837 FrontLine Berlin
imprimer 12.02.2012
